التنظيم القانوني للاستثمار العقاري في التشريع الجزائري - شلغوم عبد الرحمان; بوسبسي يوسف (جامعةعمارثليجي بالاغواط, 2025)
ملخص : أظهرت التجربة الجزائرية في مجال الاستثمار العقاري بشقيه الفلاحي والاقتصادي تطورا ملحوظا على الصعيدين القانوني والمؤسساتي ، بهدف تحقيق موازنة دقيقة بين تشجيع الاستثمار وحماية هذا المورد الثمين من التبديد أو الاستغلال غير المنتج . حيث عرف العقار الفلاحي في الجزائر جملة من التغيرات منها ما فرضته الضرورة كأسلوب التسيير الذاتي ومنها ما جاء على سبيل الاصلاح كنظام الثورة الزراعية ، ثم تغير نمط التسيير إلى حيازة الملكيةبصدور القانون 87-19 المتضمن ضبط كيفية استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية الخاصة، بتنازل الدولة عن حق الانتفاع الأبدي مقابل اتاوة تحددها قوانين المالية . ليرجع عنه بموجب القانون 10-03 المتضمن شروط وكيفيات استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الخاصة لدولة الذي أرسى نظام الامتياز كسبيل وحيد لاستغلال الأراضي الفلاحية والأملاك السطحية المتصلة بها، لمدة أقصاها أربعون (40) سنة قابلة للتجديد مقابل دفع اتاوة سنوية تضبط كيفيات تحصيلها بموجب قانون المالية ، ويخول هذا العقد لصاحبه حق انشاء رهن والحصول على رخصة البناء وفق ضوابط التعمير في الأراضي الفلاحية . ولتثمين هذا المورد أنشأ المشرع هيئة الديوان الوطني للأراضي الفلاحية الذي يعنى بإدارة وتنظيم العقار الفلاحي وحمايته من كل أشكال اساءة استغلاله كإهماله او تغيير وجهته مما يقل من نجاعة هذا المورد ضمن المنظومة الاستثمارية في الجزائر . في حين أن العقار الاقتصادي الموجه للاستثمار عرف أول تنظيم تشريعي له بموجب القانون 73- 45 المتعلق بإنشاء هيئة استشارية لتهيئة المناطق الصناعية ، ليصدر فيما بعد القانون 82- 11 المتعلق بالاستثمار الاقتصادي الخاص الذي تبنى الاقتصاد الموجه ، بحيث لا ينجز أي مشروع استثماري إلا بعد منح اعتماد مسبق يتضمن مطابقة المشروع الاستثماري للتوجيهات المرسومة في المخططات الانمائية ثم صدر المرسوم التشريعي 93- 12 المتعلق بترقية الاستثمار والذي تبنى حرية الاستثمار والانفتاح الاقتصادي ، والمرسوم التنفيذي له 94- 322 والذي تضمن شروط منح الأراضي التابعة لأملاك الدولة الخاصة ، وأقر صيغة منح الامتياز لمدة تتراوح بين 20 إلى 40 سنة وقابل للتنازل . ثم صدر الأمر 06-11 الذي تبنى كذلك نفس التوجه بمنح الأراضي التابعة للأملاك الوطنية الخاصة بصيغة الامتياز لمدة أدناها 20 سنة قابلة للتجديد ، وقابل للتنازل بشرط الانجاز الفعلي للمشروع ويكون منح الامتياز عن طريق المزاد العلني أو بالتراضي . ليتراجع المشرع عن التنازل الأملاك الوطنية الخاصة في اطار العقار الاقتصادي الموجه للاستثمار واكتفى بصيغة الامتياز بموجب عقد محدد المدة ، 33 سنة قابلة للتجديد أقصاها 99 سنة على أساس دفتر أعباء عن طريق المزاد العلني المفتوح والمقيد وبالتراضي . ليصدر فيما بعد القانون 23-17الذي يحدد شروط وكفيات منح العقار اللاقتصادي التابع للأملاك الخاصة للدولة الموجه لإنشاء مشاريع استثمارية ، والذي تبنى نظام الامتياز لمدة 33 سنة قابلة للتجديد والتنازل بشرط الانجاز الفعلي لمشروع بموجب قرار من الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار والتي عهد لها المشرع بدور الاعلام والتنظيم والمتابعة . كما راعى المشرع في اجراءات منح العقار الاستثماري ضوابط الشفافية والمساواة بين المستثمرين من خلال رقمنة إجراءات منح العقار الاستثماري وتبسيط المسارات الإدارية ،كما فعل دور الهيئات الرقابية لضمان استغلال العقارات الممنوحة وفقا للأهداف المحددة ، ومعالجة أي تجاوزات أو تأخير في تنفيذ المشاريع ، مع فرض آجال دقيقة لإنجاز المشاريع وتفعيل آليات سحب العقار عند ثبوت تقاعس المستثمرين . غير أن فعالية هذه المنظومة تبقى رهينة بتطبيق الصارم ، والمتابعة دائمة ، وتنسيق الفعال بين الجهات المعنية
قانون عقاري